Överlåtelsebesiktning – vad ingår

Överlåtelsebesiktning är ett ord de flesta stöter på först när de ska köpa en bostad. Det låter som något som alltid ska göras, men vad den omfattar och om den behövs beror på vad du köper. För hus är den en etablerad del av köpet. För bostadsrätt är bilden mindre tydlig, och här förklarar vi varför.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en undersökning av en byggnad som görs i samband med att den byter ägare. Enligt Wikipedia omfattar den oftast byggnaderna med alla deras utvändiga och allmänna delar. Det är alltså ett begrepp som framför allt hör hemma vid husköp, där köparen tar över hela byggnaden, tak, grund och fasad inräknade.

Syftet är att köparen ska få en bild av husets skick innan köpet, och därmed kunna fatta beslut på rätt underlag.

Bostadsrätt är något annat

När du köper en bostadsrätt köper du inte huset. Du köper en andel i en förening och rätten att använda en lägenhet. Föreningen ska hålla huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte ligger på dig (7 kap. 4 § bostadsrättslagen). Du ansvarar för lägenheten i den utsträckning stadgarna anger.

Det betyder att en besiktning av en bostadsrätt i praktiken handlar om lägenhetens insida, och om de delar som enligt stadgarna är ditt ansvar. Vi har inte hittat någon neutral källa som beskriver vad en överlåtelsebesiktning av en bostadsrätt normalt omfattar. Fråga därför den besiktningsman du anlitar exakt vad som ingår, och be om det skriftligt.

Finns det en undersökningsplikt?

Konsumentverket skriver att det inte finns någon lagstadgad undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt. Men myndigheten råder dig att undersöka lägenheten om säljaren eller mäklaren uppmanar dig att göra det. I praktiken är det klokt att alltid göra en egen noggrann genomgång.

Konsumentverkets råd är konkreta: titta under mattor, bakom tavlor och skruva på kranar. Om du känner dig osäker kan du ta hjälp av en besiktningsman.

Vad du själv kan titta på

Även utan besiktningsman kommer du långt med ett anteckningsblock och en ficklampa:

• Våtrum. Ser golvbrunnen och fogarna hela ut? Finns det missfärgningar runt badkar och dusch?
• Kök. Läckage under diskbänken, skick på luckor och bänkskiva.
• Fönster. Går de att öppna och stänga, och är kittet helt?
• Golv och väggar. Sprickor, buktande golv eller lagade partier.
• El. Ser jordfelsbrytare och elcentral moderna ut?
• Ytterdörren. Går låset lätt? Är karmen hel? Är brevinkastet tätt? Frågan om vem som ansvarar för dörren bestäms av stadgarna, men det är du som märker om något är fel.

Föreningen är också ett "hus"

Eftersom du blir delägare i föreningen spelar husets skick ändå roll, men indirekt: via avgiften och föreningens ekonomi. Konsumentverket råder köpare att gå igenom föreningens årsredovisning och se om ekonomin är stabil. Titta efter underhållsplan, kommande stambyten eller fasadarbeten och om föreningen har lån som kan påverka avgiften.

Om du väljer att anlita en besiktningsman

1. Be om en offert som tydligt säger vad som ingår.
2. Fråga om besiktningsmannen har erfarenhet av bostadsrätter specifikt.
3. Var med under besiktningen och ställ frågor.
4. Läs protokollet noga och fråga om det som är oklart.
5. Spara protokollet, det kan vara bra att ha om något visar sig senare.

Sammanfattning

För hus är överlåtelsebesiktningen en etablerad del av köpet. För bostadsrätt finns ingen lagstadgad undersökningsplikt, men Konsumentverket råder dig att undersöka noga och att ta hjälp vid osäkerhet. En egen grundlig genomgång, en blick i årsredovisningen och stadgarna, och vid behov en besiktningsman, ger dig en bra grund för beslutet.